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缪婧婷律师:关于杨某诉房地产公司房屋买卖合同纠纷一审案件代理词 上海房产纠纷律师在线

[日期:2017-09-27] 来源:海耀所  作者:佚名sy [字体: ]

缪婧婷律师:关于杨某诉房地产公司房屋买卖合同纠纷一审案件代理词

尊敬的审判员:

上海海耀律师事务所接受原告杨某的委托,指派缪婧婷律师担任杨某与昆山某房地产有限公司间关于房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人参加本次诉讼活动。现代理人根据已经查明的事实,结合相关法律,围绕本案的争议焦点,发表如下代理意见:

一、被告对昆山二套房首付政策一直存在欺瞒,导致原告在对该套房的首付款金额产生重大误解的情况下,缴纳了定金、签订了《购房合同》。

本案中,已经可以明确以下事实:昆山已于2015411日,即原告缴纳定金、签订《购房合同》之前,就已经施行二套房首付45%的政策;被告在《购房合同》中约定:首付30%,剩下可办理银行按揭;被告的业务员支某、白某对何时发布的最新二套房首付政策一事含糊不清,支支吾吾,不愿意正面回答原告为何在昆山已经施行二套房首付45%的政策的情况下,还要在《购房合同》上约定“首付30%,其余部分可办理按揭”等问题,并称被告没有义务告诉原告真实的房贷首付款政策。

代理人认为,被告作为房地产公司,理应比原告更为快速、准确的了解到最新二套房首付政策。但在距昆山二套房首付政策已经出台20余日的情况下,被告仍然在《购房合同》中约定“买受方应于本合同签订时支付首付款166088元,剩余房款部分合计386000元办理银行按揭”的行为,本身就存在着对合同关键事实的欺诈、隐瞒,导致原告对首付款政策及合同履行方式产生错误认识。

相反,原告一直居住在上海,文化程度不高,了解昆山二套房首付政策的最有效途径只能是通过被告。基于对被告的信任,才相信被告拟定的合同条款,即“二套房首付只需30%,剩余70%办理银行贷款”系真实可行的。

30%45%的首付款差距已接近十万,对于类似原告这种背井离乡外来务工人员来说,已是一笔巨款,这足以影响到原告最终是否购买该房屋。若被告一开始就明确告知原告昆山二套房首付最低45%,鉴于原告确实没有经济能力短时间内向被告支付近三十万的首付款,原告将不会考虑购买该房屋。

二、被告在合同中所约定的付款方式,即“首付30%,剩余部分办理银行按揭”,无法实际履行。

首先,原被告签订完合同后,被告至今还没有将合同原件交付原告。具原告事后了解,在没有合同原件的情况下,原告无法办理贷款。

另外,原告最多只能按照房屋总价的55%办理贷款,其余近十万元,由于无法办理银行贷款,需要原告自行支付。但原告确实无能力再向被告支付近十万元的现金,因此该购房合同也无法再继续履行。

三、被告在《购房合同》、《购房信息确认函》等文件中约定的格式条款、免除被告责任、加重原告责任条款,对原告无约束力。

首先,《购房合同》第十页第二条“若银行批准的按揭贷款金额少于买受方申请的金额,买受方应在银行或出卖方通知之起7日内付清差额部分”该条款应当认定为格式条款。因为条款中的“7日”下面划有横线,明显属于先空出,事后再补充添加的部分。由此可见,该条款被告一直在反复使用,并非针对原被告的特殊情况而补充添加的条款。《合同法》第四十条规定: 提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。因此该条款本身就是无效条款,对原告没有任何约束力。

另外,《购房信息确认函》中,虽然原告于2015417日在“购房人知悉银行限贷政策”下面有签字确认,但从2015423日签订《购房合同》时原被告双方达成的是“首付30%,其余部分可办理银行按揭”的约定可知,原告直至2015423日都仍然不清楚真实的银行限贷政策,以为银行二套房首付政策就是30%。既然原告在423日签《购房合同》时仍没有了解到真实的二套房首付政策,那原告在417日签订《购房信息确认函》时也当然也没有了解到真实的二套房首付政策。故,《购房信息确认函》中的内容无能直接作为定案依据。

综上,代理人认为,由于被告没有依照最新二套房首付政策之要求约定合同条款,导致原告对二套房首付金额产生重大误解,从而严重背离原告购房之初衷。另外,原告也确实没有经济能力按照房屋总价款的45%,付清所有的首付款项,因此该合同已经无法正常履行,只能解除。

代理人希望法官能支持我方的全部诉讼请求,解除合同,追究被告欺诈之法律责任!

以上代理意见请法庭予以参考。

上海海耀律师事务所

缪婧婷 律师

2015722

 

缪婧婷 律师】

上海海耀律师事务所合伙人,中华全国律师协会会员,2011年加入海耀至今。从事律师工作期间,担任多家学校、知名企业法律顾问,熟悉经济合同、知识产权、房地产、劳动关系管理,股权激励等法律业务,处理民事诉讼、刑事以及非诉案件上百起,凭借扎实的法律功底、丰富的办案经验、缜密的逻辑思维以及灵活的处世态度,赢得当事人一致好评。

 

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