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一房一验 房地产开发商如何应对

[日期:2009-09-28] 来源:  作者: [字体: ]

一房一验 房地产开发商如何应对

近年来,随着房地产市场的迅猛发展,因房屋质量存在缺陷而引发的高投诉率以及大量商品房质量纠纷,越来越引起社会各界及政府部门的高度关注。如何保障房地产市场健康、有序发展?如何从源头上杜绝缺陷商品房流入市场?北京市于200611率先试行、后在江苏省、福建省、四川省、甘肃省、贵州省、河北省、湖北省、湖南省等地纷纷推行的“一房一验”制,对此进行了有益的探索和尝试。那么,面对“一房一验”制的推行和实施,房地产开发商又该如何应对,要注意哪些问题呢?

所谓“一房一验”, 即分户验收,就是指在住宅工程竣工前,由过去按栋抽检改为由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、物业等单位对住宅工程每一户及公共部位,涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。这种验收方式又被称为“地毯式全覆盖”,是对工程竣工验收模式的探索和创新。“一房一验”制的全面推行,意味着在我国住宅工程质量验收中长期采取的通过抽检进行整体验收的方式正在黯然地退出历史的舞台。因此,房地产开发商应充分认识到住宅工程竣工验收模式已不可逆转地发生了历史性改变,必须转变观念,积极推行“一房一验”制的贯彻和实施。

一、“一房一验”是房地产市场发展的必然,房地产开发商应转变观念积极应对

房地产市场健康、有序发展,必然要求房地产开发商能够交付质量合格的房屋,为每一户商品房递上一份质量合格证明书。“一房一验”制与以往的抽检验收模式相比,最大的优势在于不仅能够提供整个住宅工程的竣工验收合格证明,而且能够通过一户一户地、一个房间一个房间地验收,为每一户商品商提供一份质量合格证明书。“一房一验”制在全国各省市推行的实践经验证明,“一房一验”制在从源头上保证商品房质量、降低工程质量投诉率、减少房屋质量纠纷等方面,发挥着非常重要的积极作用。因此,“一房一验”制是住宅工程竣工验收模式的又一大创举,是房地产市场发展的必然选择,房地产开发商必须转变观念,积极应对“一房一验”制的贯彻和实施。

  二、“一房一验”实现多赢,房地产开发商应彻底消除消极抵触的不正确态度

在“一房一验”制的推行过程中,不少房地产开发商表现出消极抵触的不正确态度。一方面觉得工作量大、太麻烦,使“一房一验”制流于形式;另一方面,由于房地产开发商与施工单位、监理单位、物业公司等责任约定不够明确,导致在“一房一验”中发现工程质量问题后,相互推诿,最后不了了之,等等。因此,房地产开发商必须充分认识到“一房一验”制不仅是住宅工程竣工验收模式的探索和创新,是房地产市场发展的必然选择,更是一项实现多方共赢的重大举措。因为住宅工程质量合格,一方面能够让业主满意、放心;另一方面,也是更重要的,就是让房地产开发商、施工单位、监理单位等,能够因工程质量投诉率降低、商品房质量纠纷减少而从大量的、长时间的质量鉴定、责任认定等诉讼或非诉讼过程中解脱出来,免于耗费大量的精力和财力。

三、“一房一验”法律责任明确,房地产开发商必须予以高度重视

目前,全国各省市已陆续颁布相应的地方性法规,积极推行“一房一验”制的贯彻和实施。虽然名称各异,内容表述亦不尽相同,但是,各地法规对“一房一验”制推行过程中的相应法律责任却是惊人的一致。对于“一房一验”制的法律责任,主要规定如下:

1)“分户验收工作由建设单位组织实施。”

2)“建设、监理、施工单位应按本办法规定开展分户验收,未经分户验收或分户验收不合格的,建设单位不得组织单位工程竣工验收。”

3)“《住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件,在房屋交付使用时一并交给住户,并就分户验收情况告知住户。如未提供《住宅工程质量分户验收记录》,住户可拒收房屋。”

4)“各市、州建设行政主管部门及其质量监督机构应当加强对分户验收的监督管理,对建设、施工和监理单位违反规定的,依法予以处罚并对其不良行为进行记录。”,等等。

显然,各地法规在推行“一房一验”制过程中,加重了房地产开发商的责任,对房地产开发商提出了更高的要求。房地产开发商必须对“一房一验”制的贯彻实施承担较重的法律责任。因此,房地产开发商应对“一房一验”的推行和实施予以高度重视,避免因“一房一验”执行不到位而无法办理竣工验收、无法办理产权证书、甚至承担违约、面临行政处罚等严重后果的发生。

四、“一房一验”的贯彻和实施,增大了房地产开发商的风险,房地产开发商应积极应对和防范

(一)项目建设阶段法律风险防范——房地产开发商应将“一房一验”制贯彻执行到工程建设的全过程

无庸置疑,“一房一验”制在为住宅工程竣工质量保架护航的同时,也增加了建设参与各方的风险,提高了工程施工及竣工验收的标准和要求。房地产开发商作为“一房一验”制实施的第一责任主体,应将“一房一验”制贯彻落实到工程建设的全过程中,从而确保工程质量能够符合“一房一验”制的验收标准和要求,有效防范法律风险。

1、招投标阶段

房地产开发商作为发包方,在招标投标过程中,应将“一房一验”制的具体内容及验收标准和要求等在招投文件中作出明确表述,并要求投标人在投标文件中明确“一房一验”制的落实方案和具体措施。同时,房地产开发商在评标时,应对投标人“一房一验”制的落实方案和具体措施从可行性、可操作性的角度进行严格审查,并作为评标时的一个重要内容进行评分。

2、签约阶段

房地产开发商在与建设相关方签订《建设工程施工合同》、《监理合同》、《设计合同》、《物业管理合同》等时,应列专门条款对“一房一验”制的具体内容、验收标准和要求以及“一房一验”制的落实方案和具体措施等作出明确约定,并对工程质量责任如何承担进行明确划分。

3、施工阶段

在施工过程中,房地产开发商应严格按照合同约定,加强对建设相关方执行落实“一房一验”制的实际情况进行监督和管理,并对施工过程中出现的工程质量问题,进行及时整改和修复,不留尾巴。从而将“一房一验”制的验收标准和要求体现在施工建设的整个过程中。

4、分户验收阶段

住宅工程竣工并符合分户验收条件的情况下,房地产开发商应根据工程特点制定分户验收方案,对检验部位的验收内容、质量要求、检验方法及检查数量进行明确。按照分户验收人员的资格要求,组织勘察、设计、施工、监理、物业等单位组成验收组,然后一户一户地、一个房间一个房间地进行分户验收,据实填写《住宅工程质量分户验收记录表》,并由各相关单位责任人对每一户的《住宅工程质量分户验收记录表》进行签认。对分户验收不符合要求的,必须进行返修或返工,直至全部符合要求并对整改修复部分重新组织分户验收。

5、竣工验收及备案阶段

住宅工程分户验收完成后,房地产开发商才能组织住宅工程竣工验收。在竣工验收阶段,当地质检站还要按照一定比例对住宅工程进行抽检复核。复核通不过的,房地产开发商将可能被责令重新组织分户验收或竣工验收。而且,各省市为保障“一房一验”制的贯彻和实施,纷纷规定没有分户验收相关记录的,不予办理竣工备案。

(二)商品房预售阶段法律风险防范——房地产开发商应合理约定交房时间

全国各地陆续出台的住宅工程质量分户验收管理规定(试行)中,虽然“一房一验”内容的规定不尽相同,但一般均包括以下内容:房间尺寸(长、宽、净高)、室内地面(平整度、卫生间是否渗漏等)、室内顶棚、室内墙面(踢脚线、垂直度、是否渗漏等)、门窗、给排水及燃气设备、通风与空调、电器安装等以及公共部位的外墙、楼(电)梯、通道、地下室等。因此,房地产开发商在签订《商品房预售合同》时,应充分考虑“一房一验”可能花费的时间成本,以及因验收不合格而造成的整改修复等因素,合理确定商品房的交房时间,避免因“一房一验”导致延期交房、承担重大违约责任等情况发生。

(三)商品房交房阶段法律风险防范——房地产开发商必须向业主提交《住宅工程质量分户验收记录》

房地产开发商在交付商品房时,除了提交《住宅工程质量保证书》外,还应按照“一房一验”制的标准和要求,同时向业主提交《住宅工程质量分户验收记录》等文件,否则,业主依据“一房一验”的有关规定有权拒绝接收房屋,从而导致房地产开发商依法承担违约责任等情况发生。

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