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想要借名买房?你必须要知道这些风险提示!!

[日期:2016-12-01] 来源:  作者:郑悦 [字体: ]
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【案例回放】

因无经济适用房购买资格,北京市的王某与张某协商,借张某之名购买北京市房屋一套,并向银行进行了贷款,房产证上记载的是张某的名字。五年后,王某想法院起诉称,自己才是该房屋的实际买受人,张某只是出名人,请求法院确认房屋归其所有。张某称自己是房屋的实际买受人,贷款也是自己的名义申请的,不承认双方存在代持协议。王某向法庭提交的其与张某的委托购房协议,经鉴定合同上的签名并非张某的;与此同时,王某无法提供证据,证明其为房屋支付了出资。法院最终判决驳回王某的全部诉讼请求。

1、代持协议是否必然无效?

房产投资在当前较为热门,由于国家限购的政策,代持房产的现象在实际生活中较为普遍。房屋代持,具体是指实际购房人借用他人名义购买房屋,登记于被借用人名下,实际购房人通过与被借用人签订房屋代持协议主张房屋所有权的一种情形。虽然在公司法中有类似定义,叫“股权代持”或者“隐名股东”,但由于二者有很大的区别,房屋代持并不能用股权代持的理论来进行解释。

有意见认为,房屋代持涉嫌规避了国家法律法规或行政规章的强制性规定,理应属于无效协议。但归本溯源,理论上,按照《合同法》中关于合同效力的规定,房屋代持协议只要是双方当事人真实意义表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定应当是有效的。在实践中,北京市高级人民法院也以指导意见的形式认定了房屋代持协议的效力。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。”

因此,房屋代持协议并非必然无效。满足条件的情况下,借名人可以向法院申请依合同约定将房屋所有权转移登记至自己名下。

 

二、房屋代持有哪些法律风险?

1、代持人拒绝交付房屋。购房时以代持人的名义与售房者签订《房屋买卖合同》,在售房者通知代持人在限定时间内进行房屋的验收和交接时,如果没有任何委托协议,实际购房人无法向售房者主张实际交付房屋;如由代持人完成验收交接手续,此时的代持人就很有可能拒绝向实际购房人交付房屋。在实践中,代持人有极大可能辩称房屋系实际购房人赠与自己的,或者辩称实际购房人出资的购房款属于借款。代持人宁愿向实际购房人返还所谓的“借款”,并要求实际购房人交付房屋。

2、代持人将房屋出售或出租给第三人。实际购房人在选择代持人时,仅基于信任大多会选择自己信得过的近亲属或朋友。但在利益面前,特别是在代持人出现某些经济困境时,很难确保这种信任是否可靠。由于登记是具有公示的对外效力,善意的第三人完全有理由相信代持人是房屋唯一的所有权人。如果善意第三人与代持人之间签订了房屋买卖合同并已完成过户(而这一切对于实际购房人来说完全有可能是无从而知的),因善意取得规则,善意第三人即依法取得房屋的所有权。实际购房人则无权主张取回房屋的所有权或主张善意第三人与代持人之间的房屋买卖合同无效的权利,仅能向代持人主张返还其基于不当得利获得的售房价款。

3、代持人的债权人申请强制执行代持人名下的房屋。由于房屋登记于代持人名下,如果代持人以该房屋为其他债务提供担保,权利履行存在瑕疵时,债权人完全可以向法院申请强制执行该房屋,届时实际购房人对本该属于自己的房屋失去了控制,且无法向法院提出执行异议。

4、代持人的继承人继承代持人名下的遗产。自代持人的死亡这一法律事实一发生,即产生其继承人的依法享有继承权。又因债权的效力次于继承权的效力,由此引发代持人的继承权人与代持人的债权人在行使各自权利时发生冲突。

5、代持人丧失民事行为能力。代持人因客观原因变成了无民事行为能力人或限制民事行为能力人时,一切事务需由其法定监护人代为处理。而法定监护人对于代持人与实际购房人之间的房屋代持协议等一系列事项均无从确定,法定监护人信用程度的不确定性也是一个风险问题,足以影响实际购房人行使其应有的权利。

6、代持人离婚时,其名下的房屋可能作为夫妻共同财产进行分割。

7、被代持的房屋为政策性保障住房,即便有代持协议和相关付款证明,因这种代持行为损害了社会公众利益,代持协议也将被认定无效。前述北京市高院《指导意见》第十六条也明确规定,“借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。”

 

三、 如何防范房屋代持风险?

原则上来说,房屋买卖以登记为要件,为更好地保障自身权益,不建议订立任何形式的房屋代持协议。若出于其他考量,在不得不进行房屋代持的时候,除慎重选择房屋代持的方式、对象外,建议做好以下防范措施:

1、与代持人签订房屋代持协议中明确约定房屋所有权的真正归属、购房款项的出资情况以及代持人向实际购房人过户的时间。将双方的地位、权利义务约定清楚,特别是约定代持人将承担擅自处分财产致实际购房人造成损失的责任划分、承担责任的方式以及计算标准。另外,在发生纠纷时尽可能确保提供第三方见证的证明文件。

2、实际购房人尽量通过银行转账的方式进行交易,并保留好购房的出资证明。如需通过代持人的银行账户进行扣划,实际购房人应与代持人约定由实际购房人控制交易的银行账户,以备有据可查。

3、实际购房人应当保留好购房过程中产生的所有文件资料,例如:合同、票据、出资凭证、房产证原件等。以防在将来主张权利时能有书面依据,至少也能让代持人在转移房屋的过程中没那么顺利,为实际购房人的权利略微增加一层保护。

4、实际购房人可向代持人要求为履行房屋代持合同提供一定的担保。

5、当不确定代持协议是否能够履行的情况下,可通过代持人向实际购房人借款购房的形式,在双方之间形成借款法律关系,并以该房屋为借款作抵押担保,并约定一定的利息。这样即使代持人欲擅自处分该房屋,也会因该房屋有权利瑕疵而产生一定的阻碍。但若该房屋向银行进行了贷款,则实际购房人可能无法与代持人办理抵押登记。

6、实际购房人可与代持人之间签订一份房屋买卖全权委托书并进行公证,在双方之间形成委托法律关系,届时实际购房人作为受委托人有权直接办理房屋过户手续。

7、特别注意,在所购房屋为经济适用房等保障性住房的情况下,代持协议违反了法律法规的强制性规定,合同极有可能被认定无效。此种情形,建议不要进行房屋代持。

 

综上所述,房屋代持的原因有很多,同时也存在着各种潜在的法律风险,有效的预控方案也是必不可少的。然而各种各样的补救措施也只能在万一发生风险时发挥一些小作用,实际购房人仍需承担极大的诉讼风险。笔者还是建议以房屋代持的方式进行规避政策还是需要谨慎!谨慎!再谨慎!

 

责任编辑:上海海耀律师事务所  宋颖琪

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